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征收已出租的房屋,要给承租人补偿吗?

政府征收国有土地上房屋时,经常遇到被征收房屋已经出租的情况,然后,《国有土地上房屋征收与补偿条例》对已出租房屋的征收补偿没有任何特殊规定。面对承租人主张征收补偿,政府应当如何依法应对呢?

一、房屋承租人是否有权获得征收补偿款?



征收国有土地上房屋,有且只有被征收房屋价值的补偿,因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿,因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。其中,被征收房屋价值包括房屋本身价值、房屋所占土地使用权价值及房屋装饰装修的价值,除房屋本身价值、房屋所占土地使用权价值外,其余补偿都可能与房屋承租人有关。

结合实践,房屋承租人可以分成以下三类:

1.政府直管公房、单位自管公房承租人。《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十九条、第三十条规定,征收公有产权住宅房屋的,应当给予公有房屋承租人搬迁费、临时安置费或者周转用房,并优先给予公租房或者其他保障性住房安置。另外,如果承租人对公有产权住宅进行了装饰装修的,相应装饰装修补偿也应当支付给承租人。

2.营业用房、生产用房承租人。营业用房、生产用房内的生产经营设施、设备一般都时承租人的,因房屋征收必然造成承租人支付搬迁费用,因此承租人可以主张营业用房、生产用房的搬迁费用;房屋征收会造成出租人租金损失,由于经营企业搬迁后恢复生产经营需要时间,也会造成承租人停产停业损失,出租人、承租人均可以获得相应的停产停业损失;如果承租人对房屋进行了装饰装修的,还应当结合剩余租期长短、合同对租赁到期后装饰装修归属约定等,合理分配装饰装修补偿。

3.私有住宅房屋承租人。一般情况下,承租人可以直接搬迁到其他出租房,据此不能主张临时安置补偿;但承租人可以根据搬迁物品多少适当主张部分搬迁费用,也可以根据是否对出租房装饰装修,结合剩余租期、租期届满后装饰装修归属等,主张部分装饰装修补偿。

二、征收部门是否需要和承租人签订补偿协议?



考虑到《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十九条、第三十条明确规定公有房屋承租人可以获得相应补偿,且有权获得保障性住房安置。因此,征收公有住宅房屋的,应当与承租人签订补偿协议。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第二十五条、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十五条规定,房屋所有权人才是被征收人,房屋征收部门原则上只需要和房屋所有权人签订补偿协议,不需要和房屋承租人签订补偿协议。

实践中,为了避免房屋出租人与承租人就补偿款分配产生争议,影响被征收房屋的腾空拆除。建议征收部门、实施单位组织房屋所有权人、承租人就补偿款分配进行协商,必要时可以在与房屋所有权人签订补偿协议基础上,与房屋所有权人、承租人签订补充协议,约定将部分补偿款直接支付承租人。如果协商不成的,建议引导承租人通过提起民事诉讼主张相应补偿款,同时将全部补偿款支付给房屋所有权人或者在协商一致基础上暂扣相应款项,切记不能在补偿协议中直接剔除存在争议的补偿款。

三、承租人可以起诉征收决定、补偿决定吗?



既然房屋征收行为会对承租人造成一定的影响,承租人也有权主张分配部分补偿款项,那么承租人可以以自己名义对房屋征收决定、房屋征收补偿决定申请行政复议、提起行政诉讼吗?

《江苏省高级人民法院关于国有土地上房屋征收与补偿行政案件若干问题审理指南》中明确:公有房屋承租人有权对房屋征收决定、房屋征收补偿决定提起行政诉讼;其他房屋承租人不能对房屋征收决定提起行政诉讼;营业用房承租人可以对房屋补偿决定以及补偿安置协议中涉及的停产停业损失等自身权益争议提起诉讼。《湖南省高级人民法院关于印发<国有土地上房屋征收补偿决定案件裁判指引(试行)>的通知》中明确:公有房屋承租人有权对房屋征收补偿决定提起行政诉讼。

最高人民法院作出(2017)最高法行申5387号、(2020)最高法行再110号行政裁定书中,明确:一般而言,只有房屋所有权人才与征收行为和补偿行为有利害关系,可以针对征收行为或者补偿行为提起行政诉讼,承租人与房屋征收行为之间通常不具有利害关系,不能成为行政诉讼的原告,其可以通过民事诉讼解决其与房屋所有权人之间的房屋租赁合同纠纷,并按照法律规定和租赁合同约定来解决所租赁房屋上的添附以及因征收而造成的搬迁、停产停业损失的补偿或赔偿问题。但是,补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后,既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益,也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题,则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。据此可以看出,最高人民法院认为承租人原则上不能对房屋征收决定提起行政诉讼,但是,如果征收部门未将承租人可以获得的补偿支付给房屋所有权人的,承租人有权对补偿行为提起行政诉讼。


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