江西公仁律师事务所

收回集体土地使用权,律师建议“十步走”

缘起

1929年元月,毛泽东、朱德等率领红四军从井冈山转战赣南,2月3日在寻乌县项山乡罗福嶂村召开了红四军前委扩大会议,史称“罗福嶂会议”,被称为“古田会议”的前奏。与“古田会议”旧址鲜明对比的是,“罗福嶂会议”旧址仍然是一栋民房,旧址破败老旧,周边民房密集,甚至还有居民在旧址生活。


困境


2020年初,深圳企业家同意捐赠资金修缮“罗福嶂会议”旧址,“罗福嶂会议”旧址保护区涉及福中村墩背、三角坵2个村小组28户农户,土地总面积约21.18亩,还涉及15栋土木结构村民住宅、1栋土木结构祠堂。征收集体土地、拆迁房屋,就必须取得省政府征地批复,因规划、资金等原因,办理征地手续存在困难,一时间让项目陷入困境。

破局

2020年3月份,寻乌县有关部门主动联系我们团队,团队负责人刘星林律师了解项目背景意义后,带领律师团队一行到会议旧址现场踏看,与村委会、乡政府、县自然资源局多次讨论,创新提出“由农村集体经济组织收回土地使用权”的解决思路,有效破解了“罗福嶂会议”提升保护项目用地和周边房屋搬迁难题。

正文

《中华人民共和国土地管理法》(2019修正,以下简称《土地管理法》)第六十六条规定,为乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要使用土地的,报经原批准用地的人民政府批准,农村集体经济组织可以收回土地使用权,但对土地使用权人应当给予适当补偿。现有法律、法规及规范性文件对农村集体经济组织收回土地使用权的程序没有具体规定,经团队律师认真研究,形成了农村集体经济组织收回土地使用权的程序,具体如下:

(一)审查是否符合收回集体土地使用权法定情形



《土地管理法》第六十六条规定可以收回集体土地使用权的情形有三种,一是为乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要使用土地的;二是没有按照批准的用途使用土地的;三是因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。除上述三种法定情形外,不得收回集体土地使用权。

(二)开展土地权属现状调查



收回集体土地使用权,必须先确定土地所有权人,才能确定收回土地使用权主体。《土地管理法》第十一条规定,集体土地分为村集体所有、组集体所有、乡集体所有三种情形。收回集体土地使用权前,需要调查清楚土地所有权人,同时也要对土地使用权人、面积、地类、青苗,村民住房所有权人、面积及其他地上附着物种类、数量、权属等全面调查。

(三)召开会议讨论形成决议



《中华人民共和国村民委员会组织法》(2018修正)第二十二、二十四、二十八条规定,属于组集体所有的土地,必须召开村民小组会议,有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上,或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加,且经到会人员的过半数同意收回的,方可实施收回;属于村集体所有的土地实施收回前应当召开村民会议或村民代表会议,有本村十八周岁以上村民的过半数,或者本村三分之二以上的户的代表参加,且经到会人员的过半数同意收回的,方可实施收回。

(四)发布《收回集体土地使用权公告》



属于组集体所有的土地,以村民小组名义发布《收回集体土地使用权公告》;属于村集体、乡集体所有的,分别以村民委员会、乡镇人民政府名义发布。公告内容建议包括拟收回集体土地使用权的规划用途、位置、权属、面积和现状、补偿标准和公告期限等。

(五)拟定补偿安置方案并公开征求意见



属于《土地管理法》第六十六条第一款第一项规定情形的,农村集体经济组织应当拟定补偿安置方案,并在收回土地范围内张贴,公开征求土地承包经营权人及利害关系人的意见。征求意见期限应合理确定,确保土地使用权人有充足时间对补偿安置方案提出意见。

(六)公布正式补偿安置方案



征求意见期限届满后,农村集体经济组织应当根据征求意见情况修改完善补偿安置方案,经村民会议或者村民代表会议讨论通过后,在收回土地范围内张贴。正式补偿安置方案是收回集体土地使用权补偿安置的依据。

(七)协商签订收回土地使用权补偿协议



发布收回集体土地使用权公告后,可以组织对收回土地范围内土地、房屋、青苗等进行测绘、清点,并及时与权利人核对。正式方案公布后,农村集体经济组织按组织工作组逐户协商,争取签订补偿协议,支付补偿款,并督促腾房交地。

(八)呈报原批准用地的人民政府批准收回



签约期限届满后,个别权利人拒绝签订补偿协议的,农村集体经济组织就收回集体土地使用权事宜,逐级呈报给原批准用地的人民政府,原批准用地的人民政府应当及时进行审查,认为符合《土地管理法》第六十六条规定情形的,应当批复同意农村集体经济组织收回土地使用权。

(九)作出收回决定强制收回土地使用权



农村集体经济组织取得原批准用地的人民政府关于收回集体土地使用权批复后,可以作出《收回土地使用权决定》,强制收回土地使用权。为保证土地使用权人知情权、陈述申辩权,建议作出决定前将拟收回土地使用权的事实、理由、依据、内容书面告知土地使用权人,并告知其享有陈述和申辩权利。《收回土地使用权决定》送达后,土地使用权人应当腾房交地,拒绝腾房交地的,农村集体经济组织可以向人民法院提起诉讼并在判决生效后申请人民法院强制执行。

(十)注销土地房屋权属登记



收回土地使用权实施完毕后,农村集体经济组织应当收回土地使用权人《土地承包经营权证》《林权证》《不动产权证》等土地房屋权属证书,并及时向不动产登记部门申请办理注销或者变更手续。


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