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新法背景下,征收集体土地有哪些注意事项?

2020年1月1日,新修正的土地管理法生效施行,一大亮点就是改革了集体土地征收制度。2021年9月1日,新修订土地管理法实施条例将正式生效施行,细化了集体土地征收程序。

根据《土地管理法》(2019修正)和《土地管理法实施条例》(2021修订)规定,从对比视角,对集体土地征收注意事项进行了简要梳理,具体如下:

一、项目必须符合法定公共利益情形


2004修正的《土地管理法》第二条规定,国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收。但是土地管理法及其实施条例对什么是“公共利益”并未明确,司法实践中,只要取得了省政府或者国务院的征地批复,就认定为符合公共利益。

2019修正的《土地管理法》第四十五条,对公共利益的法定情形进行了详细列举,具体包括六种情形:1.军事、外交,2.基础设施,3.公共事业,4.扶贫搬迁、保障性安居工程,5.成片开发,6.法律规定的其他情形。如果项目不符合法定公共利益情形,将直接造成无法取得征地批复。需要特别说明的是,成片开发是公开出让住宅用地、商服用地、工业用地的唯一来源。

二、项目必须符合“四规划一计划”


2019修正的《土地管理法》第四十五条除列举法定公共利益情形外,还规定了军事、外交、基础设施或者公共事业项目,必须符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划(以下简称“四规划”);扶贫搬迁、保障性安居工程建设或者成片开发项目,除符合“四规划”外,还必须纳入到“国民经济和社会发展年度计划”(以下简称“一计划”)。

司法实践中,证明项目符合国民经济和社会发展规划,需要提供建设项目立项批复、国民经济和社会发展规划(草案)及人大决议,发展改革部门出具建设项目符合规划的证明。证明项目符合土地利用总体规划、城乡规划、专项规划,需要提供建设项目用地预审与选址意见书、建设用地规划许可证、国土空间规划图及批复(或者提供土地利用总体规划图及批复、城市总体规划图及批复、专项规划图及批复)、自然资源部门出具的项目符合土地利用总体规划、城乡规划、专项规划的证明。证明项目纳入了国民经济和社会发展年度计划,需要提供国民经济和社会发展年度计划(草案)及人大决议。

三、原则上不能占用永久基本农田


根据2019年修正《土地管理法》第四十四条、第四十六条规定,建设项目涉及占用永久基本农田的,无论占用面积大小,必须办理农用地转用审批手续和征地审批手续,且必须由国务院进行审批。因此,除高速公路、国省干道、铁路等重点工程外,一般建设项目为了简化审批手续,避免审批不能通过情况,在启动时应重点核实是否涉及占用永久基本农田,如果占用,应当重新调整项目选址。

四、不能整村成片推进集体土地征收


根据2019年修正《土地管理法》第四十六条规定,永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的,或者其他土地超过七十公顷的,都必须报国务院办理征地审批手续。因此,项目涉及征收永久基本农田以外的耕地的,面积建议控制在525亩内,项目涉及其他土地的,面积建议控制在1050亩内。如果整村成片推进,容易造成征地面积超过省政府审批权限,造成办理征地审批手续困难。

根据2019年修正《土地管理法》第四十五条规定,结合《自然资源部关于印发<土地征收成片开发标准(试行)>的通知》(自然资规〔2020〕5号)及《江西省人民政府办公厅关于执行土地征收成片开发标准(试行)的指导意见》(赣府厅发〔2021〕2号)精神,无论是军事、外交、基础设施、公共事业、异地搬迁或者保障性安居工程需要用地,还是成片开发需要用地,都必须按照“项目”开展征地报批,只不过允许一次报批多个项目,但要特别注意,征地报批范围不能部分属于项目用地,部分不属于项目用地。

五、征地程序要符合新法要求


2004修正的《土地管理法》第四十六条、第四十八条规定,征收集体土地程序就是“两公告一登记”,即发布征收土地公告、征地补偿安置方案公告及办理征地补偿登记,并且规定,必须先取得征地批复,才能组织实施集体土地征收。

2019修正的《土地管理法》第四十七条及2021年修订的《土地管理法实施条例》第二十六至三十一条、第六十二条规定,集体土地征收程序步骤更加细化,具体包括:1.发布征收土地预公告,2.启动征收土地现状调查,3.开展社会稳定风险评估,4.制定征地补偿安置方案,5.办理征地补偿登记,6.签订征地补偿安置协议,7.申请取得征地批复,8.发布征收土地公告并组织实施,9.作出征地补偿安置决定,10.作出责令交出土地决定,11.申请人民法院强制执行。

六、征地主体要符合新法要求


与2004修正《土地管理法》和2014修订《土地管理法实施条例》相比,2019修正《土地管理法》和2021修订《土地管理法实施条例》就集体土地征收中相关行政行政实施主体有重大变化,需要特别注意,具体如下:

1.补偿方案制定主体。2014修订《土地管理法实施条例》第二十五条规定,征地补偿安置方案由土地行政主管部门会同有关部门拟定、公告征求意见等。2019修正《土地管理法》第四十七条和2021修订《土地管理法实施条例》第二十七条、第二十八条等规定,由县级以上人民政府组织自然资源、财政、农业农村、人力资源和社会保障等有关部门拟定征地补偿安置方案,且由县级以上人民政府对外发布公告征求意见。

2.组织征地听证主体。根据《征收土地公告办法(2010修正,已于2020年3月20日废止)第十条、《国土资源听证规定》第十九条等规定,涉及征地补偿安置方案的听证会,由自然资源部门组织开展。根据2019修正《土地管理法》第四十七条、2021修订《土地管理法实施条例》第二十八条规定,听证会由县级以上人民政府组织召开。

3.强制征收决定主体。2014修订《土地管理法实施条例》第四十五条规定,针对个别不签约的被征收人,由县级以上人民政府自然资源部门作出责令交出土地决定。2021修订《土地管理法实施条例》第三十一条、第六十二条规定,针对不签约的被征收人,除作出责令交出土地决定外,还需要在作出责令交出土地决定前作出征收补偿安置决定,且作出征收补偿安置决定、责令交出土地决定的主体是县级以上地方人民政府。

七、征地标准要符合新法要求


2019修正《土地管理法》第四十八条与2004修正《土地管理法》第四十七条相比,征收土地补偿标准由年产值倍数调整为区片综合地价,且2020年2月28日发布的《江西省人民政府关于公布全省征地区片综合地价的通知》(赣府字〔2020〕9号),取代了《江西省人民政府关于调整全省征地同意年产值标准和区片综合地价的通知》(赣府字〔2015〕81号)文件。

2004修正《土地管理法》及2014修订《土地管理法实施条例》对农村村民住宅房屋征收补偿安置标准没有明确规定。2019修正《土地管理法》第四十八条明确规定:“对其中的农村村民住宅,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,尊重农村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿,并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿,保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。”据此,征收农村村民住宅,原则上应当提供宅基地建房、提供安置房或者货币补偿三种补偿安置方式。


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