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城镇居民购买宅基地,有效还是无效?

宅基地,是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,是保障农民安居乐业和农村社会稳定的重要基础。然而,现实中城镇居民购买宅基地的情况屡见不鲜。


一、1998年12月31日前城镇居民可以申请使用宅基地建房

1986年6月25日通过、1987年1月1日施行的《土地管理法》第四十一条规定:“城镇非农业户口居民建住宅,需要使用集体所有的土地的,必须经县级人民政府批准,其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准,并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”1986年12月27日通过、1987年1月1日施行的《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>的办法》第三十三条规定:“城镇非农业户口居民建住宅的,按《土地管理法》第四十一条的规定执行。凡在城镇有正式户口,住房确有困难的居民,可以在城镇申请宅基地。”并且,《土地管理法》第四十一条在1988年12月29日第一次修正时仍被保留,直到1998年8月29日修订时才被删除。很显然,新修订《土地管理法》1999年1月1日施行前,城镇非农业户口居民可以申请使用宅基地建房。


二、1999年1月1日后城镇居民不得使用宅基地建房

1998年8月29日,第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议通过了全面修订的《土地管理法》,修订后的《土地管理法》删除了原《土地管理法》第四十一条规定,还在第六十三条明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)明确:“禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)规定:“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或"小产权房"。《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号)强调:“严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。”

1999年1月1日至今,城镇居民不得申请使用宅基地建房,也不得购买农村宅基地、农民住宅或者“小产权房”。


三、城镇居民购买农村宅基地的效力分析

1998年12月31日前,鉴于土地管理法没有禁止农村宅基地转让给城镇居民,甚至允许城镇非农业户口占用集体土地建房。根据法不溯及既往的原则,城镇居民在1998年12月31日前购买宅基地,不违反法律、行政法规强制性规定,其购买宅基地行为普遍会认定为合法有效。1999年1月1日至今,土地管理法及国务院相关规定均明确禁止城镇居民使用农村宅基地建房,也禁止城镇居民购买农村宅基地,因此,自1999年1月1日至今,城镇居民购买宅基地行为因违反法律、行政法规禁止性规定,一般会被认定无效。

然而,司法实际中,基于维护交易的安全、秉持民事活动诚实信用原则以及维护市场秩序的考虑,在具体个案中,存在认定1999年1月1日城镇居民购买宅基地协议合法的情况,具体如下:

1.出卖人将宅基地上所建房屋转让城镇居民前或同时,该房屋所占宅基地因征收已转为国有土地,原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民,则宅基地性质已经发生转变的,法院一般认定房屋买卖协议有效。

2.城镇居民购买农村房屋后,所买卖的房屋经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意,办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续,并取得合法权属证书的,转让协议有效。

3.非本村村民购买房屋后,已将其户口迁入房屋所在地,申请加入当地集体经济组织,集体经济组织经会议同意接纳为本集体经济组织成员的,房屋转让协议有效。


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