江西公仁律师事务所

新土地管理法实施条例下,十三步搞定集体土地征收?

2021年4月21日,国务院第132次常务会议原则通过新修订的土地管理法实施条例;2021年7月30日,正式对外公布新修订的土地管理法实施条例;2021年9月1日,新修订土地管理法实施条例将正式生效施行。

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自然资源部法规司司长魏莉华发表《新<土地管理法实施条例>亮点解读》,提出新《土地管理法实施条例》有十二个亮点。8月3日,自然资源部发表了《司法部 自然资源部负责人就修订后<中华人民共和国土地管理法实施条例>答记者问》,解读《条例》是在《土地管理法》的基础上,细化了征收程序,具体包括:增加了征收土地预公告制度,明确土地现状调查、社会稳定风险评估要求,征收土地申请批准后,地方政府发布征地公告,公布征收范围、时间等具体工作安排,对个别未达成征地补偿安置协议的作出征地补偿安置决定等。

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根据《土地管理法》(2019修正)和《土地管理法实施条例》(2021修订)规定,结合我们团队先后服务200余个征地拆迁项目的经验,我们对集体土地征收程序进行了梳理,具体如下:


编制土地征收成片开发方案

《土地管理法》第四十五条对征收集体土地法定公共利益情形进行了列举,仔细梳理就会发现,成片开发是公开出让住宅用地、商服用地、工业用地的唯一来源。《自然资源部土地征收成片开发标准(试行)》《江西省人民政府办公厅关于执行土地征收成片开发标准(试行)的指导意见》规定,以成片开发为由征收土地的前提,就是编制土地征收成片开发方案,并经省人民政府批准后实施。值得注意的是,成片开发方案需按年度实施计划开展征地报批工作,并纳入国民经济和社会发展年度计划。

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审查土地征收项目合法性

土地征收项目合法性审查,包含审查土地征收项目是否符合《土地管理法》第四十五条所列法定公共利益情形,以及审查土地征收项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,如果是扶贫搬迁、保障性安居工程建设,或者成片开发的,还需要审查是否纳入了国民经济和社会发展年度计划。


发布征收土地预公告

符合《土地管理法》第四十五条规定,需要征收土地,由县级以上地方人民政府发布征收土地预公告。征收土地预公告应当包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等内容。征收土地预公告应当采用有利于社会公众知晓的方式,在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内发布,预公告时间不少于十个工作日。


启动征收土地现状调查

县级以上人民政府组织乡(镇)人民政府和有关部门,与被征地集体经济组织负责人和土地使用权人,农村村民住宅、其他地上附着物和青苗所有权人组织开展征收土地现状调查工作,土地现状调查应当查明土地的位置、权属、地类、面积,以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况,填写土地现状调查结果表。

根据《江西省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于进一步规范征地管理工作指导意见的通知》(赣府厅发〔2014〕69号)及《江西省国土资源厅关于印发<征收土地文书参考格式>的通知》(赣国土资字〔2016〕3号)等文件精神,土地现状调查成果应该由土地所有权人、房屋所有权人、其他地上附着物所有权人及青苗所有权人签字确认,或者在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内进行公示。


开展社会稳定风险评估

社会稳定风险评估应当对征收土地的社会稳定风险状况进行综合研判,确定风险点,提出风险防范措施和处置预案。社会稳定风险评估应当有被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人参加,评估结果是申请征收土地的重要依据。

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制定征地补偿安置方案

县级以上地方人民政府应当依据社会稳定风险评估结果,结合土地现状调查情况,组织自然资源、财政、农业农村、人力资源和社会保障等有关部门拟定征地补偿安置方案。征地补偿安置方案应当包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障等内容。

征地补偿安置方案拟定后,县级以上地方人民政府应当在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内公告至少三十日,听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

如多数被征地的农村集体经济组织成员认为拟定的征地补偿安置方案(征求意见稿)不符合法律、法规规定的,县级以上地方人民政府应当组织听证。县级以上人民政府应当根据法律、法规的规定、收集的意见建议、听证会情况修改征地补偿安置方案,经政府常务会讨论通过后,以县级以上人民政府名义印发正式的征地补偿安置方案,并在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内公告。


办理征地补偿登记

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内,持不动产权属证明材料办理补偿登记。实践中,土地所有权人、农村村民住宅房屋所有权人、其他地上附着物所有权人及青苗所有权人往往不会主动办理补偿登记,需要征地工作组逐户上门,收集土地房屋权属证书,对土地、房屋、其他地上附着物及青苗进行清点、测绘。为节约时间,本步骤可以和土地现状调查同步开展。

被征收人拒绝配合补偿登记的,乡(镇)人民政府可以在公证处现场监督下,通过公证清点丈量方式固定相关征迁数据。公证丈量的,实施前应当书面告知被征收人;实施时应当由具有相应资质人员进行测绘、清点,并邀请村组干部现场见证,且应当全面清点、丈量;实施后,应当书面告知被征收人相关数据并限期核对,经核对无误或逾期未提出异议,再出具正式评估报告。


签订征地补偿安置协议

县级以上地方人民政府根据法律、法规规定和听证会等情况确定征地补偿安置方案后,根据补偿登记的土地、农村村民住宅房屋、其他地上附着物及青苗的补偿登记的数据,组织有关部门与拟征收土地的所有权人、使用权人签订征地补偿安置协议。对个别确实难以达成征地补偿安置协议的,县级以上地方人民政府应当在申请征收土地时如实说明。


申请取得征地批复

县级以上地方人民政府完成《土地管理法实施条例》规定的征地前期工作后,方可提出征收土地申请,依照《土地管理法》第四十六条的规定报省级人民政府或者国务院批准。申请征地时,县级以上地方人民政府应当及时落实土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅以及其他地上附着物和青苗等的补偿费用、社会保障费用等,并保证足额到位,专款专用。

有批准权的人民政府应当对征收土地的必要性、合理性、是否符合《土地管理法》第四十五条规定的为了公共利益确需征收土地的情形以及是否符合法定程序进行审查。有批准权的人民政府批准后,下达书面征地批准(批复)文件。


发布征收土地公告并组织实施

征收土地申请经依法批准后,县级以上地方人民政府应当自收到批准文件之日起十五个工作日内在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内发布征收土地公告,公布征收范围、征收时间等具体工作安排。

征收土地公告发布后,有关部门应当根据与土地所有权人、使用权人签订的补偿安置协议约定,及时向土地所有权人、使用权人支付相应款项,土地所有权人、使用权人应当按照协议约定交出被征收土地。


十一
作出征地补偿安置决定

土地所有权人、使用权人拒不签订征地补偿安置协议的,县级以上人民政府应当根据《土地管理法实施条例》第三十一条及征地补偿安置方案规定,结合补偿登记的数据,依法作出征地补偿安置决定。

县级以上人民政府作出征地补偿安置决定前,应当将拟作出征地补偿安置决定的内容、事实、理由、依据告知被征收人,并告知被征收人享有陈述和申辩的权利。另外,征收农村村民住宅房屋的,征地补偿安置决定应当保障被征收人补偿方式选择权,建议同时包括重新安排宅基地建房、提供安置房和货币补偿三种方式,且明确最终补偿方式以被征收人选择为准。

县级以上人民政府作出征地补偿安置决定后,应当及时向被征收人支付相应补偿款项,或者书面通知被征收人办理领款手续。被征收人拒绝交出土地的,县级以上人民政府应当书面催告被征收人履行。

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十二
作出责令交出土地决定

县级以上人民政府作出征地补偿安置决定后,土地所有权人、使用权人仍拒绝交出土地的,属于《土地管理法实施条例》第六十二条“违反土地管理法律、法规规定,阻挠国家建设征收土地”的情形,县级以上地方人民政府应当及时作出责令交出土地决定。

县级以上人民政府作出责令交出土地决定前,应当将拟作出责令交出土地决定的内容、事实、理由、依据告知被征收人,并告知被征收人享有陈述和申辩的权利。


十三
申请人民法院强制执行

县级以上地方人民政府作出责令交出土地决定以后,土地所有权人、使用权人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼,又不履行责令交出土地决定规定交地义务的,县级以上人民政府有权在责令交出土地决定送达之日起六个月后的三个月内向基层人民法院申请强制执行。县级以上人民政府向人民法院申请强制执行前,应当书面催告被征收人履行交出土地义务,催告书送达十日后仍未履行义务的,才能申请人民法院执行。

土地所有权人、使用权人针对责令交出土地决定,依法申请行政复议或者提起行政诉讼的,县级以上人民政府应当在复议机关、人民法院作出复议决定、裁判决定并生效,且责令交出土地决定未被撤销的情况下,在三个月内向人民法院申请强制执行。

人民法院认为强制执行的申请符合形式要件且材料齐全的,应当在接到申请后五日内立案受理,并在立案之日起三十日内作出是否准予执行的裁定,且在五日内将裁定送达申请机关和被执行人。人民法院裁定准予执行的,一般由作出责令交出土地决定的县级以上人民政府组织实施。


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